כיצד לקבל משכנתא על נכס מסחרי
הלוואות לנכס מסחרי הן הלוואות המיועדות לבעלי עסקים המתכננים לקנות, להקים או לשפץ מבנה לצורך הפעלתם. הם פועלים יותר כמו משכנתאות למגורים מאשר צורות אחרות של מימון לעסקים קטנים.
ניתן להשתמש בהלוואות משכנתא על נכס מסחרי, פיתוח או שיקום של נדל"ן מסחרי כגון בנייני משרדים, דירות רב משפחתיות, בתי מלון, נכסי תעשייה, מחסנים וקרקעות ריקות. יתר על כן, הם עשויים לשמש למימון מחדש של הלוואות קיימות בנכסים אלה.
שיעורי ריבית
שיעורי הריבית על נכס מסחרי נקבעים על ידי מספר גורמים, לרבות דירוג האשראי של הלווה, תקופת ההלוואה וסוגו. בעלי אשראי טוב יותר נהנים לרוב מריביות נמוכות יותר ואילו מי שחסר לו יכול לפנות למלווים המספקים מימון על סמך שווי הנכס ולא על היסטוריית אשראי בלבד.
שיעורי המשכנתא המסחריים נוטים להיות גבוהים יותר משיעורי הלוואות למגורים בשל הסיכון הגדול יותר הכרוך בהשקעות נדל"ן מסחרי. ניתן להשיג אותם דרך בנקים, חברות אשראי, חברות ביטוח ומלווים בגיבוי ממשלתי כאחד.
חלק מהמשכנתאות המסחריות צמודות ל"ריבית הפריים", המוסדרת על ידי מועצת הפדרל ריזרב; אחרים תלויים בתשואות של אג"ח אוצר של ארה"ב או במדדים כמו LIBOR או SOFR המשקפים את עלויות המוסדות הפיננסיים ללוות כסף בשוק האשראי העולמי.
מלווים רבים משתמשים בריבית ההלוואות הפריים כאמת מידה להלוואות מסחריות, שכן ללווים גדולים יותר יש סיכוני ברירת מחדל נמוכים יותר. גם התשואה של האוצר ל-10 שנים משחקת תפקיד בהשפעה על שיעורי המשכנתא ומשמשת מדד חשוב בשוק הנדל"ן.
התעריפים על משכנתאות נדל"ן מסחריים משתנים ללא הרף, והמלווים משתמשים בהם כאמת מידה. לאחר מכן מתווספת פריסה על המדדים הללו כדי לחשב ריבית "כל-אין" או סך ריבית.
בנקים הם בדרך כלל האפשרות הטובה ביותר למשכנתאות מסחריות, מכיוון שהם מציעים תעריפים תחרותיים ויכולים להתאים אותם לצרכים ספציפיים. עם זאת, קיימות אפשרויות אחרות כגון קרנות חוב, מלווי כספים פרטיים וארגונים ממשלתיים.
למלווים יש אפשרות לקבוע את הריבית שלהם על הלוואות. זה יכול להיות יתרון מכיוון שהוא מאפשר להם להעריך בצורה מדויקת יותר את רמת הסיכון של הלווה.
ריבית משכנתא מסחרית היא נושא מורכב המחייב הבנה מעמיקה של הגורמים המשפיעים עליה. עם התובנה הזו, בעלי עסקים יכולים לקבל החלטות פיננסיות מושכלות ולהתרחק ממלכודות שעלולות להיות יקרות.
מקדמה
בעת רכישת נכס מסחרי, בדרך כלל יש צורך במקדמה. הסיבה לכך היא שאתה תחזיר את המלווה לאורך תקופה ארוכה יותר מאשר עם משכנתא למגורים.
סכום המקדמה הדרוש להלוואה מסחרית משתנה בהתאם למספר גורמים, כולל סוג הנכס הנרכש והיסטוריית האשראי שלך.
אתה יכול לנהל משא ומתן עם המלווה כדי להפחית או להגדיל את סכום המקדמה שלך. פעולה זו יכולה לעזור לך לחסוך כסף בטווח הארוך ולקבל תעריף טוב יותר על משכנתא על נכס מסחרי.
בדרך כלל, המלווים דורשים בין 20-30% מהערך הכולל של הנכס המסחרי שלך כמקדמה. עם זאת, אם יש לך אשראי מצוין ואתה יכול להוכיח שיש לך תוכנית עסקית מעשית עבורו, אז אתה עשוי להיות זכאי לסכום נמוך יותר הנדרש כחלק מהמקדמה שלך.
גורם נוסף שמשפיע על המקדמה שלך הוא כמה זמן אתה בעסק. אם העסק שלך פעיל שנתיים לפחות, סיכוייו לקבל אישור להלוואת נכס מסחרי גדלים.
משכנתאות מסחריות ניתנות לעתים קרובות על ידי בנקים, חברות ביטוח ומלווים בגיבוי ממשלתי. בדרך כלל, טווחי המשכנתאות הללו נעים בין חמש ל-25 שנים; עם זאת, בהתאם למלווה הם עשויים להאריך לתקופות ארוכות יותר.
הם אופציה אידיאלית עבור אנשים המחפשים נכס מסחרי שישמש כעסק, ולא כבית מגורים אישי. יתר על כן, הם יכולים להיות מועילים למשקיעים המעוניינים לרכוש או לפתח במהירות נכס מניב.
משכנתא מסחרית יכולה להיות דרך יעילה לרכוש או למחזר את הנכס המסחרי שלך, במיוחד אם אתה מתקשה לבצע תשלומים בזמן. יתר על כן, זה יכול לאפשר לך לנצל הקלות מס ותמריצים אחרים הזמינים רק לבעלי נדל"ן מסחרי.
ניתן לקבל הלוואות לתקופות הן מבנקים מסורתיים והן ממלווים מקוונים, כשהאחרונים מתאימים יותר בכל הנוגע לציוני אשראי, סכומי מקדמה והיסטוריית עסקים. בעוד שהכישורים להלוואות אלה עשויים להשתנות באופן משמעותי בהתאם למקום מגוריכם ואיזה סוג נכס ממומן; תמיד לעבוד עם מלווה שיש לו ניסיון במימון פרויקטים של נדל"ן מסחרי.
הערכה
רוב המלווים דורשים ממך לקבל הערכת נכס מסחרי לפני שתוכל להשיג מימון לנכס שלך. שלב זה מסייע להבטיח שערך הנכס יספיק לכסות את כל עלויות משכנתא על נכס מסחרי, ושלא בסופו של דבר ללוות יותר ממה שהיא שווה.
תהליך ההערכה משתנה בהתאם לסוג הנכס שאתה רוכש והשימוש המיועד שלו. לדוגמה, נכס קמעונאי המשמש למכירת בגדים ומוצרי קוסמטיקה עשוי להיות בעל ערך נמוך יותר מאשר מחסן תעשייתי המשמש אך ורק לתהליכים תעשייתיים.
שמאים בדרך כלל משתמשים באחת או יותר משלוש שיטות להערכת שוויו של נכס מסחרי: גישת עלות, גישת השוואת מכירות וגישת היוון הכנסה.
בעת יישום גישת העלות, שמאי לוקח בחשבון הן את עלויות הבנייה של נכס והן את הפחת הצפוי שלו לאורך זמן. הם גם ישוו אותו לנכסים דומים בסביבתו כדי להגיע לערך מדויק.
גישה זו מבוססת ברעיון שיש לקחת בחשבון שלושה גורמים מהותיים בעת הערכת נכס מסחרי: מיקומו, מבנהו ופוטנציאל השוק שלו. יתרה מזאת, על שמאי להעריך האם הבניין יכול לייצר תזרים מזומנים או הכנסות עתידיים.
לשם כך, שמאי יסקר את השוק המקומי כדי לקבל תובנה לגבי הסכום הנמכר של נכסים מסחריים אחרים ושכר הדירה שלהם. הם עשויים גם לקחת בחשבון גורמים כמו איכות השוכר וכמה זמן חוזי השכירות קיימים.
באופן דומה, שמאי ייקח בחשבון את הסיכונים וההוצאות הקשורות בבעלות על נכס מסחרי. לדוגמה, בנקים נוטים לפגר פחות בהלוואות כאשר לנכס יש בסיס שוכרים חזק ושיעורי תפוסה גבוהים.
בעת הערכת מבנה, שמאי ישקול אלמנטים נוספים כמו מיקומו ואיכותו. לדוגמה, למחסנים יש לרוב ערכים גבוהים יותר מחנויות מכולת בשל גודלם וקרבתם למחוזות העסקים הגדולים.
קבלת משכנתא
בעת רכישה או מימון מחדש של נכס מסחרי, תהליך הסגירה הוא שלב אינטגרלי במסע שלך. כדי להשלים אותו, תצטרך לספק למלווה שלך מסמכים שונים כמו שכירות, החזרי מס ודוחות כספיים; בנוסף, עליך לבצע מקדמה, לשלם את כל העמלות והמיסים הרלוונטיים, ולאחר מכן לחתום על מסמכי משכנתא.
סגירת משכנתא על נכס מסחרי יכולה לקחת בין חודשיים לשנתיים, תלוי בסוג ההלוואה והמלווה. לפני הסגירה, על המלווה שלך להעריך את בקשתך ולהחליט כמה כסף הוא מוכן להלוות לך. לאחר מכן הם שולחים שמאי כדי לבדוק את הנכס שלך; ייתכן שתבקש תיעוד נוסף לפני קבלת כספים מהמשכנתא המסחרית שלך.
המלווים דורשים שלצדדים המעורבים במכירה ורכישה של נכס מסחרי יהיה "עור במשחק", או לקחת על עצמם סיכון מסוים אם הפרויקטים שלהם לא יתנהלו בצורה חלקה או ייכשלו לחלוטין. דרישה זו, אם היא מכבידה, עלולה לייקר את העסקאות עבור מנהלי הפרויקט.
מלווים מסחריים גם דורשים כי נכס יהיה אזור כראוי וללא כל בעיות סביבתיות. לשם כך, הן הקונים והן המוכרים חייבים להגיש דוחות נפרדים המתארים את הידע שלהם על בעיות סביבתיות כלשהן במקום וכן אחריות עתידית לכל בעיה שנתגלתה.
בנוסף, יש לערוך חיפוש אזורי וחיפוש מעיל בנייה. זה מבטיח שלנכס אין בעיות ייעוד והוא עומד בתקנות העיר או המחוז.
לאחר שהסתיימו חיפושי הייעוד והבנייה, עליך לספק לצוות הסגירה את כל הניירת הדרושה. מסמך סופי זה צריך להיות שטר quitclaim או שטר אחריות המעביר באופן רשמי את הבעלות על הנכס מהמוכר לקונה.
עלויות הסגירה הן מרכיב אינטגרלי במימון משכנתא מסחרית ויכולות להיות גבוהות למדי. עמלות אלו מכסות הן את ההוצאות המשפטיות של הלווה והן של המלווה, ביטוח רכוש, שירותי מדידות ודמי בדיקה.
